一级每平方米1.3元

　　二级每平方米1.00元

　　三级每平方米0.7元

　　“楼门口站一英式管家，戴假发，特绅士那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事儿都得跟人家May I help you,sir？一口地道的伦敦腔儿，倍儿有面子……”这是2001年上映的电影《大腕》中一段经典台词。(海城房产网)

　　10年过去了，这种曾经的居住梦想正在变成现实。时下，我市标榜物业服务极致的高端楼盘越来越多，英伦管家、五星级等高端物业服务概念开始频繁出现在楼盘广告中。当然，随着物业服务内容的不断升级，各小区、楼盘的物业费也跟着“水涨船高”。作为业主，按时缴物业费是应该的。但物业费如何定价？物业公司应该提供什么样的服务标准？很多业主其实并不清楚。

　　物业费咋定价业主大都不明白

　　记者随机调查时，大部分人对物业费如何定价都稀里糊涂。刘先生说：“我住在小高层里，买房子时销售人员说按二级标准收费，1.2元/平方米。我想那么贵的房子都买了，还在乎这一个月100多元钱的物业费吗，就没多问二级收费标准是啥意思。”刘先生说，“现在想想，我们小区的物业费收得确实有点高，关键是我不明白为什么收这么高。”

　　而在采访中，多数业主对于在缴纳物业费后，物业到底该履行什么样的职责也不清楚。住在高新区一小区的刘女士表示，小区物业费是0.7元/平方米，但在她入住的5年多时间里，小区私搭乱建的情况特别严重，几乎所有住在一楼的业主，都将窗前几十平方米的绿化区毁坏，将地圈入自家院内。为此，她已经3年没有缴纳物业费了。“我不是不缴物业费，而是觉得物业并没有尽到其应尽的职责。”刘女士表示，0.7元/平方米的物业费到底包含哪些服务内容以及物业公司的服务应达到什么标准她并不清楚。

　　物业费定价分三个等级

　　物业费到底该收多少？其实有据可查。在市房产局物业处，记者看到了我市于2008年12月发布的《鞍山市物业服务收费管理实施办法》。据市房产局物业处相关负责人介绍，我市的物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。《实施办法》中规定的收费标准原则上为上限标准，物业服务企业和业主协商约定的物业服务费具体价格，根据物业服务质量和业主的认可程度，可在政府指导价范围内浮动。

　　物业服务收费分三等。《实施办法》规定，具备实行专业化管理条件的住宅小区，由市物价局、房产局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、标准等因素，制定三个等级收费标准(按每平方米建筑面积月收费)。分别为，一级每平方米1.3元，二级每平方米1.00元，三级每平方米0.7元。物业服务收费内容的服务标准均达不到三级的，每平方米应在0.4元以下。不具备实行专业化管理条件的住宅区，可实行社区自治与业主自治相结合的开放式物业管理，物业服务收费参考标准为每平方米0.2元，主要用于该住宅区内的房产管理及共用部位共用设施设备日常维修，由物业服务企业收取。

　　别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。具有别墅、高级公寓和普通住宅的混合住宅区，别墅、高级公寓物业服务收费由物业服务企业与业主在一级收费标准基础上协商议定；普通住宅收费标准仍按政府指导价施行。

　　《实施办法》对地上机动车停放服务收费做出细化规定，共分三个等级参考标准。一级停放服务收费每月每台100元，服务标准为，对进出住宅区的车辆实施证、卡管理，有出入记录；车辆有智能化管理系统，配备防抢闯装置；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。二级停放服务收费每月每台70元，服务标准为，对进出住宅区的车辆有出入记录；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。三级停放服务收费每月每台40元，服务标准为，对进出住宅区的车辆有出入记录；车辆停放有序。业主大会确定本住宅区机动车停放服务费具体价格，根据停车位的供需情况和物业服务企业的服务水平，参照上述标准，可以上下浮动。

　　有产权的地下停车位，机动车停放服务收费按本住宅区物业服务收费标准收取物业服务费。机动车临时停放不收费。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业单独签订保管合同。

　　电梯服务收费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费等四项内容。其中，年安全检测费采取按户据实分摊方式收取；电梯定期常规保养和零星配件及维修等也采取按户据实分摊方式收取，但不得超过每户每月15元；电梯运行电费，新建住宅按每部电梯的电表计量，以按户据实分摊方式收取，原有住宅依据已有合同约定执行。不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主，不缴纳电梯服务费。

　　物业服务标准规定非常详细

　　在《实施办法》中看到，3个等级的收费标准中，服务项目均为6项，分别是日常管理与服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。而每一项中，都包含具体的服务标准。

　　以一级收费标准为例，要求物业服务企业必须设有服务接待中心，公示24小时服务电话；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；路灯、楼道灯完好率不低于95%；住宅区主出入口24小时站岗值勤；对重点区域、重点部位每日至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；对进出住宅区的劳务人员实行临时出入证管理，对来访人员实行登记；高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；住宅区道路、广场、停放场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫至少1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃原则上每月清洗1次；路灯、楼道灯外部每月清洁1次；及时清除道路积水、积雪……共36项要求，而二级、三级收费标准也对物业服务企业的服务标准作出了相应的、详细的要求。

　　在日常管理与服务一项中，要求按各等级收费物业服务企业每半年或一年至少征求一次业主对物业服务的意见，一级的满意率为85%以上，二级的满意率为80%以上，三级的满意率为75%以上。市房产局物业处相关负责人表示，这意味着小区的收费评定与物业服务的满意率直接挂钩，业主也对物业服务起到了一定的监督作用。