今年1月底的“新国八条”要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。近日，南京各大银行对二套房首付严格执行6成，多数银行实行基准利率上浮10%的政策；还有银行将二套房利率提至15%甚至更高。对于改善型刚需群体来说，想换大房恐怕只有“卖一买一”才能缓解经济压力，业内人士提醒，换房者需把握买入卖出的时机，以免出现“没地方住”或“支付意外”等麻烦。(海城房产网)

　　实在等不起了

　　通过“卖一买一”换房

　　“‘新国八条’出台4个月以来，银行对二套房的认定标准越来越严格，贷款条件也越发苛刻，导致改善型刚需被极度压抑，很多原本比较旺盛的需求只有无限期观望。个别特别需要改善居住条件的，为凑足首付，最终只能‘卖一买一’。”淘然居房地产经纪有限公司董事长崔荣丽告诉记者。

　　近来，南京二手房成交量下滑，其中的“卖一买一”更是为数不多，“‘卖一买一’所需的时间较长，如果房子本身有抵押贷款，再买房仍需申请贷款的，整个过程顺利的话也要三四个月，这也让意向客户望而却步。”崔荣丽介绍说。

　　不过，改善型刚需依然会想办法换房，在城南有一套39平米跃层的朱先生诉苦道：“小两口住住蛮好的，可有了宝宝以后，来照顾孩子的爸妈只能住一楼客厅，只有换房了，期房得等一两年，所以想在同小区换套三室两厅。原房子能卖70万左右，小区的三房总价大概130万，6成首付款正好够了。”

　　满堂红(南京)置业有限公司市场部经理李宁表示，从1月底调控开始，改善型需求越来越少，但过了政策适应期以后，从4月份开始，改善型需求有抬头的迹象，满堂红成交的套均面积在逐渐增加。“统计数据显示，4月份所办的贷款中有18%是二套房，5月份还要略高一些。改善型住户在资金方面相对首次置业者要宽裕，而且‘卖一买一’的话资金压力就更小，现在成交的业务中有4成的人会选择一次性付款。”

　　卖买同步进行

　　把握买卖节奏以防意外

　　由于“卖一买一”持续的过程较长，尤其是涉及贷款更是有些未知因素难以把握，所以换房者要对节奏进行把握，以免出现麻烦。“建议卖买同步进行，挂出房源的同时多看房子，毕竟现在的选择较多，买卖双方都要多比较再决定是否出手。”业内人士建议。如果遇到一次性付款的买主，哪怕是稍作降价也要果断出手。

　　对于如何预防意外，李宁提醒：“一定要注意买卖房屋节奏，不要房子卖掉后却还没看中新房源而无房可住，应提前租房或与买主约定延迟交房。如果先看中了新房源而老房还没卖掉，则要约定好房款结清的时间及违约责任。”