无论住宅小区的规模是大还是小，都需要有人来管理，其前提是必须先有业主委员会。否则，别说选聘物管公司、制定物管费标准等事项，就连起码的业主大会也开不起来。那么，目前我市的住宅小区业委会的运行状态如何？业委会在小区管理中起到了什么作用，又遇到了一些什么问题？日前，记者就此进行了调查。(海城房产网)

　　多数业主对业委会不了解

　　记者曾对市区已成立业委会的多个小区进行随机调查，发现只有个别小区的少数业主能说出业委会成员的名字，其他小区的业主大多不知自己小区已经成立了业委会，个别业主甚至不知道什么叫业委会。

　　理论上讲，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。按照要求，只有50%以上业主参加的业主大会，才能有效地选出业委会。但实际上，几乎所有的小区都没有能容纳这么多业主的场所，更别说定好时间让业主参加选举了。所以，多数小区都采用上门发选票的方式选举产生业委会。一些业主表示，单位和家庭的事情都很忙，没有时间管这些事情。

　　大多数业主有事才会想到业委会。某小区的杨女士住在顶楼，家里漏水已经好几年，怎么也修不好，最后物管公司建议用维修基金进行大修。可是，动用维修基金需要由业委会申报，杨女士不知道小区有没有业委会。后经打听才得知，两年前小区就成立了业委会。

　　“高龄”业委会普遍存在

　　除了业主不了解，普遍“高龄”也制约着业委会发挥更大的作用。记者采访中发现，目前各小区业委会的成员大部分由离退休老人担任，而这些承担业主委员职责的老人们靠义务奉献又难以支撑长久，在处理一些小区维权的关键问题时也感到困难重重。

　　铁西某小区的业委会主任告诉记者，他们的业委会由5名成员组成，平均年龄63岁，其中年纪最大的已经70岁，最小的是他本人，也已经60岁。问起为什么不吸纳更多年轻人进入业委会时，他也很无奈：“年轻人哪里愿意干这种活，都是纯义务的。”

　　记者发现，“高龄”业委会并不是个例，我市大多小区业委会成员年龄都在50岁到70岁之间。相比年轻人，这个年龄段的人较有责任心，而且有大量时间，但他们对错综复杂的社区事务，显得越来越力不从心，同时身体状况也是这些老委员们面临的主要问题。

　　“业委会是个费力不讨好的活，年轻人愿意干的不多。”铁东某小区的业主委员会负责人马女士告诉记者，她今年快60岁了，因为实在看不过物业公司服务，才站出来组织成立业委会。她感叹，一处小区往往有上千户居民，仅仅挨家挨户采集意见就是一件费时费力的事。而且一旦涉及到实质性整改时，居民们的意见常常又不统一。她也曾想多吸引点年轻业主参与到业委会中，可是大家多以工作忙没精力为由婉拒。

　　采访中，多数业委会成员表示，在物业公司与业主的博弈中，物业公司往往会占据上风。很大程度上在于业主缺乏良好的组织性，即使形成业委会，由于大部分成员年龄较大，一旦有正面交锋，业委会也缺乏与物业公司平等对话的勇气。

　　业委会不妨  “年轻化”

　　沙霸频频进驻、物业将小区经营收益据为己有、违规收取电梯费……胜利北路某小区的这些问题，经过一个由年轻成员组成的业委会的不断努力，正逐一解决。

　　“不久前刚刚拿到物业公司退回的300元电梯运输费，挺感谢小区业委会的。”17日在该小区，居民韩先生告诉记者，自己刚入住小区时就缴了这笔钱，虽然也知道物业公司是违规收取，可是因为自己身单力薄，一直没有精力讨要。没想到前段时间业委会竟然把这笔钱给追了回来，挨家挨户地退还。

　　记者了解到，这处小区内共有1400多户居民，物业公司管理情况一直比较混乱，不仅对小区物业费的收取情况没有公示，而且沙霸频频进驻，更不要说违规收取电梯费等问题。由于不满物业公司的管理，小区居民中大多数人不缴物业费，也导致了恶性循环，小区里脏乱差的情况更加严重。不久前小区里11位居民自发组织成立了业委会，牵头的是一位30多岁的小伙子。与老小区里大多由中老年人领导的业委会不同，这个小区的业委会作风泼辣，为了维护自己的权利不断与物业公司及政府管理部门交涉，最终真的为小区居民谋得实惠。记者在小区里采访的时候，提起业主委员会，不少居民都表示很拥护。

　　无独有偶，铁东的一所物业小区的业委会也受到了居民的拥戴。在与物业公司的谈判中，几个三十多岁的年轻成员据理力争，逼着物业公司对之前不负责任的员工大换血，服务质量明显提高。

　　有热情无报酬  能撑多久？

　　17日上午，营城子某小区业委会主任唐女士就召集业委会成员开会，讨论小区会所的使用权和所有权问题。原定10点钟开会，可到了10点30分，9名业委会成员才到了3名。“平时总支使人家干这干那，又不能给人家一分钱报酬。虽然是为了业主，但我心里真过意不去。”对此，唐女士颇感无奈。“回想起几年前刚成立业委会时，是多么有激情啊！几个人商量事，经常进行到半夜。”唐女士心情复杂地说，“问题是，没有一分钱经费，光靠热情能撑多久？”

　　2007年，该小区业委会成立。他们曾与物业公司协商沟通，使小区停车位管理步入规范。“跑手续、联系业主，电话费、交通费、印刷费，都是业委会的几个人自掏腰包，没朝业主要一分钱。”唐女士说，业主与业委会成员没白没黑地干，一分钱的报酬都没有。

　　“园区没有健身器材，物业公司又解决不了，又是业委会某成员利用社会力量弄来了22套，这是为的啥？”她说。

　　记者采访发现，像该小区一样勉力维持的业委会并不少见。市房产局物业处的工作人员告诉记者，我市现有备案业委会44个，几乎都面临没有经费的状况。“只尽义务，没有收益”的现象比较普遍，的确影响了业委会的生命力。

　　法定有经费  为何难落实？

　　记者了解到，按照相关规定，业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担。那怎么还有这么多业委会“身无分文”？

　　“规定是有，但操作起来很困难。问题就在这儿。”几位业委会主任告诉记者，按照《物权法》，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房都属于业主共有，其收益应归全体业主。但实际操作中，物业进驻小区在先，业委会成立在后，停车位、广告位、公共用房等收益既已掌握在开发商或物业手中，要从人家口袋里把这个钱掏出来，难度可想而知。

　　对这个话题，物业公司也有话说。“停车位场地使用费、广告位、公共用房的收益是该归业主，但现在的物业费还是几年前的指导价，已经偏低；这一块收益再划出去，住宅物业就真赔本了。”一位物业公司经理告诉记者。

　　对此，有业内人士建议可以借鉴国外经验，发达的业委会成员多是社工组成，也不是专职人员。对于他们的工作，物业公司相应地给予一些物质上的肯定，譬如减免一年的停车费或物业费等。“因此，对于我们的业委会成员的工作，可以采取义务加奖励的方式。比如，政府部门可以每年度举行一次以精神奖励为主、物质奖励为辅的嘉奖大会，对义务工作的优秀业委会成员给予一定的鼓励，当作对其劳动的认可和回报。”该业内人士说。