2010年5月第一周，注定要在房地产业发展史上留下剪影。

遭遇了史上最“严厉”调控仅仅半个月时间，各大主要城市的楼市已风声鹤唳，草木皆兵。一二手市场成交快速萎缩，价格隐现“多米诺骨牌效应”。

种种迹象显示，一年前才从2008年的市场低谷中走出来，并且一度涨势失控的房地产市场，如今已经失去继续野蛮生长的动力。

市场冰点

5月4日，假期结束后上班第一天，广州所有与房地产相关的媒体记者一早就接到了个特殊的电话，经纬地产，这个平素不大露面的广州一手房地产代理机构，计划于当日下午紧急召开发布会，披露“五一”市场调研结果。

当天下午4点半的会议上，经纬地产研究部的负责人向在场媒体披露：刚刚过去的“五一”假期，楼市形势甚至比2008年的“五一”更为严峻，整个市场“死水一潭，毫无生气”。

后来有广州市官方的数据显示，假期3天，广州一手房仅成交250多套，仅为去年同期的四分之一。

经纬地产的调研显示，这个“五一”假期，成交量超过100套即为销售状态理想，但这样的楼盘屈指可数。就算2008年“五一”假期，交易超过100套的楼盘也能数出15个左右。

广州，仅仅只是一个缩影，国内房地产行业内几乎没有人会质疑市场面临的交易萎缩。北京、上海、深圳等楼价疯长的局面戛然而止，一二手房市场交易清淡，开发商、投资者和买家同时处于僵持局面。

中原地产的研究报告显示，全国二手住宅市场4月下旬起率先进入调整期，“五一”长假期间，各地二手住宅市场成交量再度下挫，北京、广州和深圳的成交量与新政前一周相比，回落幅度均超过87%，其中深圳成交量的跌幅更是高达94%。

中原集团地产研究中心经理瞿安新认为，近期国内市场走势已明显反映出调控政策的综合效果，预计短期内国内楼市成交量将持续低迷，二手房住宅价格也将进入下行通道。

一位房地产行业人士分析，开发商这一次资金压力不大，所以会等着二手房先降，等大家已经习惯了价格下降，一手房的跟进就顺理成章，老业主对降价的反弹情绪，也就没那么强烈了。

恒大搅局

平静，刚进入5月的房地产市场出奇的平静，但平静底下，已是暗流汹涌。

5月5日，开发商中最不“合群”的一个，恒大地产（03333.HK），率先打破了这种平静。随着该集团宣布全国以8.5折开始卖楼，原本还对调控泰然处之的开发商们，有点坐不住了。

5月6日下午，平素一向保持低调的海外（00688.HK）破天荒向媒体发来回应邮件，在这份简单的邮件中，该集团对恒大的率先降价作出的评论是：1.每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同，会制定不同的销售策略。2.在任何情况下，中海将以股东价值最大化为优先考量，并因应市场的变化，考虑制定自身的销售策略。

另一个大型房地产开发商，则是采取了另外的方式来对恒大这次搅局者作出反应。这家在全国规模巨大的开发商，于5月6日对恒大的部分楼盘销售现场进行了“侦察”，并在内部披露会继续跟进恒大降价的真实意图。

无疑，恒大此番又是一石激起千层浪，为数不少的开发商都在找关系四处打听，期待了解恒大此番降价的“真实程度”。

在恒大这个“不听话的孩子”跳出来后，开发商的这些“敌后工作”并不奇怪。因为，大家在经过2008年的调整之后，都已经学聪明了，知道如何“巧妙”地处理市场上的变化。像恒大这种直白“降价”，无疑是“破坏行规”的行为。

事实上，自从4月中旬调控出台后，多数开发商都表现得“相当轻松”。理由在于，他们认为自己手中有钱，家里没货，心里不慌。甚至有声音传出：经过短期调整，房价后期会报复性反弹。

就在这周将要结束的时候，恒大这么一搅局，搅乱的，会是开发商自己的阵脚吗？唯有拭目以待。

“太太炒房团”团长：这次调整和之前不一样

李娟

受地产新政影响，罗夏兰已经快半个月没有出门了。

她在温州被称为“太太炒房团”的团长，从2003年开始，几乎每周都会带一群太太们出门买房，频率高的时候，一周两次，他们被很多媒体认为“像买菜一样买楼”。

这说的是他们下手速度快。罗夏兰说，事实上，在买房这件事上，男人下手还是要比女人快一些。“太太炒房团”里并不都是女的，只是女人居多一点，大部分是老公做实业生意，看房都是由太太出面代理。

她手上有2万人左右的炒房客户，“都记在笔记本上面，密密麻麻的，大概有十多本笔记本。”如果按每个客户手里有1000万元的资金可用于炒房，2万人就意味着2000亿元的炒房资金。这还仅仅是温州众多炒房团中的一个。

有一些房地产中介公司的客户人数更多，温州一家房地产中介公司，温州客户人数在8万~10万人之间。他们和罗夏兰一样，都是靠带客户买房生存，因为房地产投资热，在温州催生了很多新的职业。

这个业内的规矩是，“按点拿钱”或者“按人头拿钱”。“按点”的意思是，开发商邀请炒房团去看房子，给炒房团团员们9.8折买房，每成交一套房，带团的团长可以拿两个点左右，算下来，一旦成交的话，是相当可观的一笔收入。

或者“按人头拿钱”，比如一个炒房团共100个人去看房，团长每个人头可以赚300~500元不等，无论是否有房子成交都不再另外付钱，这个方法的好处在于，就算“零成交”或者成交很少，团长同样有钱赚。

“我是2003年开始带团的，最少的一个团，也要50个人左右，这么多年，看了太多炒房客的故事。”罗夏兰说，身为“团长”的她，同样也在炒房，不过她最喜欢炒的还是商铺。

很多开发商慕名来找她，希望她可以带些团过去涨涨人气，“你看看温州，每个五星级、四星级酒店每天都有房产推介会，全国各地的楼盘都喜欢到温州来推介。”罗夏兰说，光推介不行，开发商找她的目的很明确，就是要带团去实地看房，只有去了才可能有成交。

“比如，一个三线城市的开发商来找我，我觉得楼盘不错，就准备发团。”罗夏兰说，一般来说，一周时间就可以发团，她给手头的客户群发短信，时间合适，有投资欲望的客户就会回短信表示愿意参加，统计下大概人数，就可以出发了。

这么多年的积累，她把客户都细分，比如喜欢投资别墅的，比如喜欢投资商铺，还有喜欢投资二三线城市的，不同的楼盘推介给不同的客户。

“成交最高的是‘飞机团’，很少有人愿意浪费两三天时间去外地看盘，只要愿意去的，成交意向就很明显。”罗夏兰说，不少开发商通行的做法是，不成交的话，自理1000元的费用，只要成交，就全额报销。

从2003年到现在，罗夏兰带着“太太炒房团”南征北战，足迹遍布了浙江、上海、江苏、海南、重庆、成都、江西、湖北、哈尔滨、辽宁等全国大部分的省市。

很多炒房的团员会有惊人的表现，一对瑞安的中年夫妻和罗夏兰一起去看盘，“当时看的是别墅，每套都在1000万元以上，成交的并不多。”罗夏兰说，大家回去的时候，这对夫妻说留下来再看看，事后，开发商很激动地给罗夏兰打电话：“这对夫妻一出手就买了4套！”

这样的传奇在“太太炒房团”里俯拾皆是，“2008年年后在上海中山公园附近的一个楼盘开盘，去的人太多了，大家只好抽签，有个团员买了其中的一套，当时是2.6万元/平方米拿下来的，办好房产证就以3.7万元/平方米的价格转手了，一套房子净赚了150万元。”这样办了房产证就抛售的炒客，在炒房团里也有不少，不过，大部分的投资客还是看升值了多少再转手。

2007年楼市开始调整的时候，炒房团同样也暂时收手，政策是他们考虑要不要下手，或者调整目标的重要因素。

这一次，新政的打击似乎比以往任何一次都来得更激烈。4月16日，在这次新政出来后的第二天，罗夏兰带去安徽黄山的一个团几乎颗粒无收，“仅有一个团员下了订金，回去后马上打电话退订了，连订金都不准备要了。”罗夏兰说，和之前不一样，这次调整让很多投资客感觉到危险，所以最近很多人的投资意向不那么明显了。

更大的影响在于，罗夏兰把去新加坡看盘的事情一再推迟了，把一二线城市的计划表换成了二三线城市，比如，5月7日的一个团，就准备直接去江苏宿迁，这类三线城市，也开始慢慢进入视野。

谁说新政对炒房团的投资改变不大呢？在出团之前，罗夏兰不忘提醒大家，最好是全额付清，这几乎是擅长用资金杠杆的温州人以前不可想象的。

杀价300万后成交_上海陆家嘴豪宅“被杀跌”

叶国靖

向来被视为最抗跌的上海浦东陆家嘴豪宅板块，在新政的威力面前也全然没有了招架之力。日前，一套世茂滨江花园的二手房源，一位温州投资客急抛，挂牌价1300万元，最终成交价为1000万元，杀价幅度高达23%。卖家认为，一系列房地产调控政策使得近半年内上海楼市难有起色，因此希望尽快抛售变现。

而汉宇地产东昌分行最近接手的一个案例是，原本挂牌价高达1200万元的世茂滨江花园3房的高层房源，房东一次性大减价150万元，降价幅度高达12.5%。但《第一财经日报》昨天获悉：即使这样，看房者依然寥寥无几，至今无人接盘。

投资客云集的陆家嘴板块，在新政压力下出现大量抛售，价格开始出现普跌。

昨天下午，汉宇地产陆家嘴分行介绍，世茂滨江花园一套135平方米2房2厅2卫的豪华装修房源，4月初的挂牌价为725万元，交易税费由上家和下家各自支付。新政出台后，房东马上将价格调整到700万元，价格一次性跌幅达到3.5%。

受到陆家嘴一线豪宅代表楼盘价格波动的影响，陆家嘴及周边辐射区域的二线、三线豪宅实际价格下调更为明显。

在汉宇地产世茂分行挂牌的“江临天下”一套20楼的房源，4月初，房东一直坚持600万元的出售价格，并态度强硬；政策出台后，房东在4月中旬3次亲自到中介公司门店了解行情，并将价格下调了30万元，“五一”后价格又下调了5万元。房东明确表示：若购房者诚意，价格还可以商量。

投资客撤离的现象正在显现。截至5月6日下午3点，上海网上房地产最新数据显示，上海二手房住宅出售套数攀升至107903套，住宅出售面积为1270.41万平方米。其中，普通住宅出售套数40086套，而非普通住宅出售套数突破6万套。形成鲜明对比的是：4月初，二手房出售套数仅为90000套以下。仅仅1个月时间，挂牌出售的二手住宅套数就陡增了近20000套。

但据记者了解，尽管抛售量激增，但是，成交量仍持续低迷。

“以目前的实际交投行情判断，双方的博弈状态在6月会趋于弱化，更多业主会做出价格让步，一些急于套现的业主很可能抛出‘特价房’。”对于激增的挂牌出售房源，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，楼市在遭遇重大政策调整后，交投双方一般需要2~3个月的政策消化期。在交易量连续处于低位后，业主将会有一个普遍的降价过程。

新盘单价较预期降6000元通州房价“急刹车”

阴雪

不久之前还处于疯癫状态的北京通州房价，在新政突袭后形势急转直下，不到一个月的时间里，这个几乎是全国房价涨得最快的区域，也迅速成为房价调整最快的区域。

“我们花园洋房的开盘均价是18000元/平方米，一次性付款还有9.5折的优惠。”5月6日，距离京洲世家不远的龙湖・蔚澜香醍销售人员对记者表示。就在两周之前，该销售人员面对记者对于开盘均价的询问尽管不愿作出预测，但还是肯定地表示“不会低于20000元/平方米”。

两周之间，和北京市的新政接连出台，“市场迅速地进入了冰川期”，SOHO董事长潘石屹如此形容。

新盘低开，老盘缓涨

5月5日，在位于通州九棵树的京洲世家项目空无一人的售楼处，销售人员回忆起该项目去年以来的开盘历程不无骄傲，“由于定价低于周边项目，我们每次开盘都是一抢而空。”然而该项目8、9号楼自4月24日开盘至今，其在北京市房地产交易管理网上的成交记录仍然为零。

今年初，京洲世家6号楼的开盘均价仅为14000元/平方米，如今，其后期开盘两周以来均价一直维持在22000元/平方米。对于新政带来的滞销，销售人员表示，目前尚无降价的打算。

两周前，通州曾因新城规划的利好，导致区域内几乎所有项目的价格在短期内疯狂上涨，成为北京楼市最为耀眼的“明星”。

以位于通州区永顺镇的珠江拉维小镇为例，今年3月27日该项目开盘均价为18000元/平方米，在200多套房源开盘几天内便销售一空之后，该项目销售人员曾表示，即将于5月初推出的下一批房源预计售价为25000元/平方米。而该项目去年9月一期开盘时，销售均价仅为8500元/平方米。如果该项目的售价真如预期涨至25000元/平方米，意味着7个月内项目的售价涨幅将逼近两倍。

不过，这一7个月房价涨两倍的“梦想”，终究被楼市调控政策的现实打断。根据北京市房地产交易管理网的信息，于4月28日拿到销售许可证的珠江拉维小镇，住宅拟售价仅为19000元/平方米，比上一期开盘略涨1000元/平方米，但较之前的预期售价已经下调了6000元/平方米，幅度高达24%。

在通州楼市中销售状况较好的K2清水湾的销售人员则更加明确地表示，若是没有调控政策的突然来袭，该项目的价格早就已经突破30000元/平方米了，如今“只是小幅微调”，目前该项目的均价仅比4月18日26000元/平方米的开盘均价上涨约100元/平方米。

二手房价“倒车”

而在更为敏感的二手房市场，通州的房价轨迹更加清晰。

“我是3月中旬买的通州房子，当时房价是18000元/平方米，我买了套小户型，贵些，和业主谈的19000元/平方米。”在21世纪不动产北京安信瑞德蓝调沙龙店，业主刘先生刚刚完成九棵树房子的过户。他表示，年前就想在通州买房子，1月底的时候来看房，九棵树的均价是14000~15000元/平方米。刘先生想再等等，因为他看媒体报道，说当时市场不好。

等到3月初，刘先生又来这边看房，中介告诉他房价已经涨到16000~17000元/平方米了。刘先生心里有些慌。可朋友告诉他，“两会”后房价会跌。3月中，刘先生第三次来看房，这回的价格已经涨到了18000元/平方米，刘先生可真慌了，原先打算买两居的钱，现在只够买一居了。他就当即定了一套一居，并付了定金。

到4月初，已经有中介问他：“22000元/平方米的价格，您的房子卖不卖？”

“之前市场好的时候，通州的投资性需求已经达到三成，在自住性需求中，恐慌性购房者占了很大部分。”21世纪不动产市场分析师齐凡说，如果说之前的通州楼市是高速列车，那新政就是一脚有力的“刹车”，现在市场则开始渐渐“倒车”。

“根据我们门店反馈的情况，在新政出台后通州超过一半的二手房项目挂牌价出现了滞涨，部分业主表示愿意让价卖房。大户型房源相比新政前已普降千元，个别房源降价达2000元/平方米。一直坚挺的小户型项目，也出现了2万~3万元的让价情况。”齐凡告诉记者。

只交5万元，北京经适房可转商品房

中介做局？北京现恐慌性“经转商”热潮

马可佳

“排好队，有号的才能进，没号的到体育馆去排号。”5月5日下午1点，随着保安维持秩序的喊话，昌平区住建委服务大厅的大门打开了，手中拿着红本使用权证在门口排队的人群开始骚动。

自住房和城乡建设部发出《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》以来，天通苑、回龙观、朝阳新城、建欣苑等原“老经济适用住房项目”比较集中的昌平、朝阳、丰台等区房地产交易大厅迎来了满5年的经济适用房“转商热”。许多房主赶来补交综合地价款，把“不完全产权”经济适用住房产权证换成“完全产权”的商品房产权证。

《第一财经日报》记者了解到，昌平区住建委每天只办理300个号，其中包括200个“经转商”的号和100个商品房买卖的号。而前来排号的业主已经排到7月份了。依此预测，从5月1日至6月底共61天，保守预计该服务大厅将在此项上收费约5.08亿元。

恐慌性“经转商”热

“4月29日是人最多的一天，我们这都被包围了，外面排队的排出几十米。这两天还少点。”住建委服务大厅的服务人员告诉记者。这样的景象从4月29日开始一直持续到现在。

记者看到，不仅在几个登记中心人头攒动，昌平地区排号的体育馆外也排起了U字形长龙。登记中心的街边，也被停放的车辆占满。其中不乏宝马、丰田SUV、克莱斯勒等豪华车。

北京之所以迎来了“经转商”的小高峰，源自于对经济适用房未来政策可能进一步趋紧的预期，而中介公司似乎也在其中发挥了一定的作用。

4月26日，住建部发出《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》强调，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。违规的经适房将被收回。

4月27日开始，多位经济适用房业主接到了中介打来的提醒经济适用房政策变化的“业务”电话。“‘五一’之后，经济适用房将被政府收回……”这样的传言“五一”前曾在京城经适房主间疯狂传播。

4月29日，昌平、朝阳、丰台等区房地产交易大厅外突然冒出了上千名着急办理“经转商”业务的业主。

5月4日，就在“五一”小长假结束后的第一个工作日，北京朝阳区、丰台区突然通知业主，“经转商”必须过户，而且必须网签。这样就要比以前多缴1.5%的契税。经适房同名转商品房的政策有变，经适房业主的神经再次绷紧。

5月5日下午，位于石佛营的朝阳区房屋权属登记中心大厅里办理各项业务的房主约有上百人。咨询台前也围着数十名房主,其中大部分是经适房的房主。

一连串的调控、政策解读，加上中介机构的借机宣传，是这场恐慌性“经转商”热的起源。

北京市住建委相关负责人昨天重申，有关政策并没有变化，一直以来北京只有朝阳区、丰台区两个区县执行经适房同名转商品房政策，其他区县全部实行2008年4月8日之前的经济适用房必须过户才能“转商”，2008年4月8日之后的则可以在同一名下转换，这次只不过是统一了各区县的操作而已。

中介做局？

记者了解到，近两天来，“经转商”超过大厅总业务量的50%，比之前的20%翻了一倍多。

以天通苑的中间户型100平方米的经济适用房为例，最低过户指导价格为3621元，如果购房时没有缴纳审核面积之外的综合地价款，那么“经转商”所需费用为综合地价款36210元，契税3621×100×1.5%=5431.5元，合计41641.5元。

各中介公司也趁机从中分一杯羹。今年“五一”前，不少中介公司都主动“出击”，游说经济适用房居民赶快“转商”，在4月29日的高峰期，排队的人群中不乏穿西装、打领带的中介公司人员“严阵以待”。

虽然“五一”之后，政府收回之说不攻自破，但仍有因为担心政策变化而赶来办理“经转商”的人。少数中介也依旧在昌平区住建委门口“坚守”。

在昌平区住建委服务大厅的门口，一位穿白衬衫的中介正在口若悬河地向两位业主讲解政策。他颇有煽动性地向记者表示：“以前经济适用房可以同名转，现在可以转给家里的其他亲人，以后一家人让不让转就不知道了。”此人还表示：“你到大厅排号7月份才能办，交给我们现在就能办了。交3000元中介费就可以。”

由于部分业主不愿意排队和不知道如何办理网签手续，到周边的多家中介咨询和办理“经转商”的业主“暴增”，平均增加了五成，最多的增加3倍。

中原地产三级市场分析师认为，前几年的经济适用房因为大部分面积比较大，很多中小中介公司将大户型经济适用房承租以后改为群租房出租，群租房在经济适用房比较集中的回龙观、霍营地区比例甚至到了10%以上。这使得经济适用房租赁市场到了必须严管的地步。而《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》对于出租、闲置的限制，也是导致经济适用房自买自卖升温的原因。补交不到5万元的差价款，就可以将经济适用房变为商品房，以后无论是出租、空置、交易均不再受到房屋属性的影响。

该分析师还指出，新政虽然再次提及重新核查，但是没有具体的时间点及执行部门，具体效果还有待落实。

此时不降，下半年将下降更猛烈

岳富涛

恒大是个有野心的“苦孩子”。

野心在于，不满足于在销售面积上超过万科，更要在销售额上超万科做真正的老大，第一个降价也许会抢到已经所剩无几的购房者；“苦孩子”的身份在于，恒大没有像中海、招商、保利、华侨城那样有财大气粗的央企老爸，宝贵的现金流很多来自海外市场的“高利贷”。

在开发商这个群体还在集体屏牢观望的当口，也只有恒大这样的“野孩子”才会出乎所有人的意料闪电降价15%。

恒大这次“鲁莽”也许会遭到同行的集体诅咒，5月6日一天地产股就缩水上千亿，恒大自己也暴跌10%，默契的不降价联盟从此土崩瓦解；但地产同行们也许更要感谢恒大，如果不是恒大带头打破僵局，地产大佬们此前的沉默抵抗行为，会逼迫政府出台更加疾风暴雨式的调控政策，房价跌幅会更大。

目前博弈的各方中，包括刚需、刚投、炒房客在内的购房者其实已经不重要了，真正对峙的双方是开发商和政府。

4月14日以来的调控，虽然已经让小开发商在战栗，但主流开发商都自恃现金流充裕，“手中有粮，心中不慌”，认为可以屏住，即便几个月无销售业绩也不愿降价。所以在恒大之前，只有“毛毛雨”式不疼不痒的优惠：9.9折、全款支付9.8折、1万订金抵2万房款。购房者对此完全看不上眼，开发商却还沉醉于之前的牛市心态，觉得没有每天跳次价已经给了很大恩惠了。

很多开发商没有意识到，这次调控已经不是一次经济调控，而是强大民愤下的政治调控。2009年房价的暴涨，在普通民众已经不堪重负的肩膀上，又压上一堆砖头；2009年底2010年初第一轮调控政策面世，开发商却丝毫不给面子，稳了稳脚步继续推高房价。

如果4月以来此次调控的成果仅仅是不降价，调控只会被认为就是失败。如果房价僵局延续到6月、7月，政府必须出台比金融政策更严厉、更持久、杀伤力更大的保有税政策。

无论是保有税，还是物业税，每年要缴纳的长期税收支出，对房屋所有者来说，压力远大于交易环节要缴纳的契税、个税、营业税，更何况交易环节税收在牛市中是可以转嫁给下家的。

在金融、行政、税收三方面调控政策叠加重压之下，房价的下跌会更猛烈，下行趋势也会更持久，也不会像以往几次调控之后迅速“V形”反转。

如果恒大的行动的确在5月就推倒了“多米诺骨牌”，房价下跌到各方都可以捏着鼻子勉强接受的水平，更严厉的调控措施也许就不会继续出台。

不过，恒大降价15%的举动在第一天收效并不明显。显然，在历经多次楼市调整后的购房者们，都对此次房价调整的深度有更热切的期盼。事实上，在去年房价几乎全线上涨超过50%的背景下，如今15%的折扣更像是“小巫见大巫”，难以获得更多的市场认同，这意味着，开发商需要做出更大让步才可能赢得成交量的恢复。

因为政府不仅希望民众买得起房，更希望楼市作为重要的经济发动机，不要因为开发商的一意孤行而停摆。全球经济复苏又面临重重困境，如果因为调控与开发商僵持