楼市从计划到市场已经走过13年只涨不跌（即使下跌也很快上涨）的阶段，随着十年来房价只涨不跌的真相被揭穿，为了维护经济和社会的长期繁荣与稳定，政府不得不在两年前下定决心，以主动降低经济增长速度为贷价，“痛心”解决十年所积下的楼市“恩怨和仇恨”。在还给楼市清白，向利益黑幕开刀的一针见血政策下，房地产开始从只涨不跌的“非正常”阶段走向有涨有跌的常态阶段。（海城房产网）

　　无可厚非，过去十年，房价只涨不跌的“非正常”现象源于快速工业化、城市化进程的推动，以及快速增长的城市人口对住房的大量需求。同时，在地方政府以卖地为生、银行以房贷逐利、开发商以捂地圈钱的共同作用下，导致地价推高房价、房价再推高地价而形成。某种意义上讲，工业化、城市化是高房价的表象，地方政府、银行、开发商等，里通外和、互相营利才是高房价的黑幕。

　　在行业发展十多年之后，当大家都看清了事实真相，揭穿了房价持续上涨的利益黑幕之后，面对突出的社会经济矛盾和越来越不稳定的市场，政府不得不面对现实，抛弃过去“耍花招”的“假调控”，采用更加积极、有效的调控政策向楼市黑幕开刀，向利益群体施压。在这种拆开假招、使出真招的刀光剑影下，已经保持十年“只涨不跌”的房价终于向威武的调控屠刀屈从，进入“有涨有跌”的常态阶段。

　　过去十年房价“只涨不跌”时代，虽然也经历了几次隔靴骚痒式的调控，从短时间看个别企业在这期间也出现过拿地成本偏高的现象，但是，在原来房价“只涨不跌”、地价推高房价的发展轨迹下，几乎找不出几家因拿地成本过高而最终做了赔本买卖的企业。从市场角度讲，一个健康、稳定、合理、有序的市场不会造成这种极不正常的现象，只赚不赔的买卖不可能长期存在于一个健康、有序的市场，这种只赚不赔的背后必然有其内在的利益黑幕，不揭穿黑幕，不真正向黑幕开刀，就不可能让房价走向健康、稳定的状态。

　　在见证了近十年房价一波三折、一浪高过一浪的事实和历程之后，笔者认为，支撑过去十年有地就是老大、有地总会赚钱、买房就是投资、买房就会上涨的利益黑幕，主要体现在以下几方面：

　　第一、地方政府以卖地为生的客观事实，使政府和企业之间里通外和。在这种难舍难分、暖昧关系中，因为相互都有利可图，政府从价高者得的土地拍卖中赚取暴利，当地价被推高之后周边房价随之上涨，开发商又从政府暴利拍地的过程中间接受益，将赚取的土地溢价过渡到房价上来，然后让购房者为政府和开发商所获得的高溢价一起买单。在这种自上而下的利益传递下，因为有地价只涨不跌支撑了房价只涨不跌，位于利益链条最后的买房者因房价持续上涨尝到甜头，由此再次循环入市造成市场供应与需求再度紧张，从而进一步推动开发商高价拿地，再次推动地价暴涨。以此类推，这样一环扣一环，一浪高一浪，将房价推到普通人难以企及的理想高度。

　　第二、在地方政府成为最大的暴利黑手情况下，属于所有的银行又重复赚取地价推高房价进程中的第二次暴利。据统计，过去十年银行每年的利润有1/3左右是从房地产行业赚得，一个行业支撑整个银行系统30%的利润来源，无论从任何角度讲也难言合理，也难言银行流出了支持老百姓买房的“道德血液”。银行通过向开发商和炒房者大量放贷，使他们用尽可能小的资金来翘动尽可能大的投资，而在开发商和炒房者在盖房和炒房的过程中获利的同时，银行依赖稳吃利息成为地方政府之后第二个赚取暴利的对象。如果没有银行因暴利诱惑而大量放贷，房价会如此快上涨吗？因此，从这方面讲，房价只涨不跌的第二大黑幕推手不是开发商，也不是炒房者，而是银行！没有银行给开发商和炒房者大量放贷“壮胆”，即使开发商和炒房者的力量再大，能有这么多人宁愿借钱也要买房当房奴吗？因为，再不想当房奴，明天当房奴的资格也会失去！

　　第三、政府对富人过渡放纵，让大量先富起来的人在房价只涨不跌的上升期中只赚不赔。在地方政府、银行、开发商三股力量下，为了使地价和房价永远上升，他们必须提高富人买房赚钱的欲望，他们深知只有让尽量多的富人加入到买房圈子，才可以让地价和房价无限地上涨，才能形成相关利益群体进一步赚快钱的热带风暴效应。过去十年，没有取得预售证之前就开始放任开发商卖房号，开发商通过提前卖房号的方式聚集人气，然后趁人气升温和购房恐慌抬高房价，炒房者通过只交几千、几万订金就可以订下金额高达几十万、几百万的房子，然后随着人气升温和开发商拉升房价，通过倒卖几千、几万元的房号，就可以赚到数万、数十万，甚至几十万的炒房号暴利。在房价只涨不跌的效应下，因为政府管控不严或暗中放任，很多地方出现证件不齐，就开始交订金买房号的现象，因为投资额非常小吸引炒房号的人群暴棚猛增，开发商有了十足的涨价底气之后，在人潮跟风的羊群效应下，眨眼之间“房价已过万重山”。

　　第四、地方政府因为自已的利益，必须一浪高过一浪让手中的土地高价卖出，为了有人敢于接手高地价，许多地方政府采用“以退为进”的放任办法，对已经拿到土地的开发商不闻不问、任由圈地捂地。地方政府深知开发商如果不能在地价上涨的过程中牟利，自已的地就难以卖出或再次创纪录地高价卖出。所以，十年来，地方政府为了自已的利益普遍对已经买地数年的开发商不闻不问，睁只眼、闭只眼，就当自已是瞎子。在这种市场监管体制下，数年前拿地的企业大多因为后面高拍的地价而坐收渔利，然后将获得的土地溢价向房价转嫁。从这点分析，人们说是开发商炒高房价，不如说是因为地方政府为了自身利益，自由放任开发商圈地捂地造成房价暴涨，最后让购房者高价买单。

　　通过以上分析，虽然人们都在以自已不同的视角分析高房价的原因，而笔者认为，十年来，推动高房价的真正“幕后英雄”不是开发商，也不是投机炒房者，而是大量发钞、利欲熏心的银行，以及为了达到自已高价卖地的目的，以使土地越拍越高、越卖越贵，甘愿自已站在幕后，而让开发商走到前面当“假英雄”的地方政府。客观上讲，没有银行想赚暴利的诱惑和没有地方政府想卖地王的欲望，怎么会出现在任何行业也不可能存在的“只涨不跌”怪象呢？如同极不成熟、极度混乱的股市一样，没有幕后黑手控盘，怎么会出现不按经济发展规律出牌，暴涨暴跌、大起大落的极不正常行情呢？

　　可能人们会说，房价上涨是因为客观的城市化进程的推动。无可厚非，这是支撑土地资源紧张而需求量大导致房价上涨的重要因素。但是，当我们反观，目前哪个政府官员手上没有两套或以上的房产？哪个中上收入家庭只有一套自住用的房？哪个小区能够做到交房三年以后晚上亮灯率达到80%以上？充分说明，辉煌十年的房价，没有公务员、高收入者、垄断行业、炒房者的推动，没有地方政府、银行、开发商给予这些人诱惑或搭台唱戏，这批人能有这么大的积极性和能赖去买房吗？各个城市，十年间卖出的房子，难道大部分都是卖给因城市化进程，而真的想要住房的人群了吗？明显，现象与事实自相矛盾！

　　但是，在繁华开始谢幕、黑幕已经揭穿、真相逐步暴露之后，当我们把房价将何去何从的探路灯紧随调控方向重新转移后，可能最终形成的事实再也不可能用原来的方法能够说清道明。在笔者看来，随着本轮调控持续和深入，无论是自住、投资买房，还是开发商、代理商必须面对的企业经营，都会在政府不得不认真思考、认真面对的坚定立场下发生翻天覆地的变化，意即楼市将从“只涨不跌”的神话回归到“时涨时跌”的现实。一个健康、稳定、有序的市场，必须走出单边上涨或单边下跌的行情，随同经济周期和市场需求，走向上下波动、有涨有跌的发展常态。

　　前面，笔者分析了推动十年房价高增长的真正“幕后英雄”是银行和政府，开发商和炒房者仅此算是二道票犯子，在银行搭台（放贷）、政府幕后唱戏（卖地）的推动下，赚地方政府和银行不能赚也不想赚的钱。因此，在这种事实客观存在的条件下，我们把高房价的罪恶归于地方政府和银行无可置疑，能够看清楼市真相的人不会怪罪开发商，也不会怪罪炒房投机者。从“无利而不往”的市场行为讲，只赚不赔的买卖，既使流着道德血液的人也会争先恐后去赚，谁也不会轻易放过如此好的美事，更何况以赚钱为目的、怀有贪婪之心的企业和投资人？市场的混乱，我们不能错怪参与市场游戏的人，而应该多从制定游戏规则的人身上找原因；企业经营不成功，我们不能仅仅从基层员工身上找原因，而更应该从企业老板和管理者自身的经营作风和管理方法上找原因。批评他人之前，应该首先批评自已，先看看自已身上是否有问题，然后再去批评他人也为时不晚。

　　其实，政府很早之前就知道房价为什么会涨，为什么不闻不管？因为老百姓没有真正看懂，此前数轮无效调控仅此算是偶尔愚弄人的巧言花招，当高潮结束、演戏进入尾声，大家都明白事实之后，花招再不管用，只能还事实以真相。随着天机被道破，大家慢慢从看不懂到看懂一点点，再到逐步开始看懂……纸包火，终究包不住！当事实越来越明白之后，政府不得不再发神威：再不许囤地，两年不开工无偿收回；再不许给多套房者贷款，三套以上统统全款买房；再不许抢占大城市有限的稀缺资源，一、二线城市集体限购；再不许私自涨价，否则端掉违章者的“准生证”；再不许无证卖房、倒卖房号，否则将加上欺上瞒下之罪……

　　在高房价的真相被暴露，为了重塑威信，短时间内政府这只看得见的手出台了无数个“再不许”。针对这些“再不许”，有些是短期的，有些是长期的。但是，无论是短期还是长期，有一个事实可以很清晰地告诉我们：房价只涨不跌的时代一去不复返，房价时涨时跌的时代已经被开启！

　　在笔者看来，通过分析本轮调控政策的针对性和方向性，从长期来讲，支持刚需自住将成为房地产行业的常态，抑制投资投机已是政府调控的长效机制。在这种目标下，随着房产税陆续推出，为了保持市场的长期稳定和健康发展，一、二线城市限购的政策将会陆续退出，但是，针对三套及以上房产的银行贷款或将从此退出房地产的舞台，寄希望于用30%首付和小资金翘动大投资的购房方式一去不复返。在将对多套房家庭征收房产税的预期下，同时随着再也难以多套贷款买房导致启动资金加大，买房投资的回报率将大幅下降，即使行情回暖，要让普通住宅房价短时间内再次暴涨的因素失去，在大量都是城市中等收入者在买房的发展趋势下，房价在“富人去投投资化，住房转居住化”的背景下进入有涨有跌的市场常态。

　　当房价进入常态之后，在“富人去投资化”背景下，企业利润将回归均衡，房地产投资已经不再是短时间内赚快钱的首选渠道。在这种行业趋势之下，仍然想在这个圈子发展的企业或个人，必须看清形势，与时俱进，主动谋变，调整好自已的心态和步伐。房地产企业或代理公司面对行业转向，应该颠覆过去一些看似永远是真理的普世观念，原来卖房中惯常采用低开高走、逐步抬价的方式会慢慢失灵。开发商与销售公司之间的合作方式也会随着房价回归常态发生巨大变化。在房价短时间暴涨因素渐失的预期下，寄希望于“溢价分成”的代理合作模式将不再有效，代理公司的经营利益更多依附于趋于市场合理化的销售提成，以及通过团队管理能力的提升来实现，从规模、效率和管理中要利润。开发商对销售公司的考核，更客观可行的办法也会趋向于房价平稳状态下的市场销量，在理性成熟的代理公司明知房价回归常态的背景下，原来个别开发商利用房价只涨不跌，凭借“溢价分成”为诱饵吸引优秀销售团队的方式不再灵通，房价的均衡化必然导致企业经营与合作的利益均衡化。

　　在房价和企业经营的利益都逐步回归“正常”的发展趋势下，在政府这只看得见的手长期监管和市场这只看不见的手自动调节的共同作用下，会让仍然寄希望于巧取豪夺为特色的公司或个人慢慢退出。把企业的生命和价值放在时间的轨道上赛跑和检验，不能创新求变、坚持规则的掉队者会越来越多并被淘汰出局，能够通过时间和市场的检验最终留在圈子中的企业或个人才是真正的王者。

　　在行业趋势逼迫圈子中的任何人都要炼真功夫、讲真本领的客观要求下，没有诚信、缺乏实力、不懂专业，以及通过以土地为资本，这里盘剥一点、哪里拖欠一点、这里寻点真宝、哪里偷点真经的欺骗方式会随着诚信度、专业度的上升而退出。在大家都必须依赖于真本事生存与发展的条件下，目前因为行业门槛低造成大量混饭吃、赚硬钱的伪专家，以及搞得整个行业不伦不类、乌烟瘴气、鱼龙混杂，只要混进来都可以大放狂言，卖了几天房就可以去开公司，跑了点关系、凭个局长（科长）介绍业务就可以赚快钱的人会走上绝路，行业的“血刃战”必然使能够专心做事、具有真才实学的人留下，并为其提供更加广阔的发展空间和舞台。

　　面对企业品牌诚信和行业精英图存的时代，能够长期经营的企业将更重视与合作伙伴之间的战略互信与长期合作，过去十年许多开发商骗方案、求点子，今天找这家合作，明天找另家合作，强奸了无数服务公司不给钱还说自已是真君子的现象，会因为行业诚信机制的建立和品牌信誉时代的兴起而越来越少。随着鱼龙混杂、高中生强过博士生收入、卖了几天房就可以开公司、拿了一块地就可以稳赚不赔等现象减少，人们越来越感受到优秀人才和优秀企业互生共荣的重要性和必然性。

　　无可置疑，在揭穿楼市黑幕，看清房价上涨的真相，决策层的态度和行为发生根本性转变，以及房价趋于合理和有涨有跌的预期下，已经持续达十年的“非正常”楼市将走向更加健康、稳定、持续的良性发展阶段。这不仅是政府调控楼市的真实意图，也是立志于在这个行业长期发展的优秀企业和人才希望看到的真正结果。坚决抵制房价暴涨暴跌、时而上天时而下地等“非正常”现象，保持更加稳定、均衡、良性的常态轨迹，是任何优秀企业和人才应该坚持的行业价值观。对于政府调控来讲，应该正视客观存在的楼市黑幕，采用批评和自我批评的态度还原楼市清白，协助地方政府开辟财政增收的新渠道，严格杜绝“地王复辟”重新抬头，从银行贷款和税收政策上建立支持刚需自住家庭购房的长效机制，为优秀的企业和人才创造更加合理、有序的经营成长环境，从而推动整个行业向更加规范、透明、健康、持续的发展道路前进。这才是政府调控的真正作为，也是整个社会所希望看到的美好局面。