很多其他行业的企业都进入房地产跨界发展，大量的投资进入房地产领域。2003年全年我国房地产开发投资10106亿元。而今年1-8月该数据达到28355亿元，全年数据估计能达到2003年的4倍有余。(海城房产网)

    经济学理论揭示了一个规律，如果存在一个有着超额利润的行业，且可以自由进入，那么其他投资将会流向该行业，从而增加产品供应，平衡供求关系，使得行业的利润率下降，最终该行业的利润会降低到社会平均利润左右。这个规律一般情况下倒是很管用，看看那些不断出新产品又不断降价的电脑、家用电器、汽车，基本都符合这个规律。但是它在房地产行业却不见效果。

    如此大量的资金投入在房地产开发领域，不仅供求关系不见缓和，反倒越显紧张，没有换来行业利润的降低，却只见房价的不断高涨和房地产暴利的各种报道。不得不让人感叹当前房地产市场的特殊性。这种特殊性根源就在于土地供应弹性上。

    一般商品之所有投资进入生产领域能平抑需求，在于其生产原材料供应弹性很大，当对这些原材料需求增加时，只要价格稍微上涨，供应马上就跟上来。比如投资生产电脑，CPU、主板之类的元件不会拉后腿，基本上要多少就能很快生产出来。而房地产开发所需的其他材料在扩大供应商都不成问题，唯独最不可或缺最重要的土地在供应能力上有着很大的局限性。

    一般的土地经济学教材，都把土地供应弹性分为自然供给弹性和经济供给弹性。由于土地总量不能增加，所以自然供给弹性为零。但是不同用途之间的土地可以相互转换，那么经济供给弹性就具有一定的弹性。比如房地产价格上涨，可以更多地新增房地产用地供应，将农地或者将其他存量的利用效率较低的房地产或其他类型用地转换用于住房建设，这两种方法都能增加房地产用地供应，实现了经济供给的弹性。

    但是在我国近年来实现的是政府垄断一级市场供应的供地方式，地方政府能否有能力随着市场需求增加土地供应，或者地方政府是否愿意增加供应，成为土地供应弹性的制约因素。如深圳2010年的供地计划中住宅用地供应总量减少近六成，其中商品住宅用地供应减少近七成，面积为60公顷。而实际上今年前九个月深圳只出让了一块住宅用地。政府垄断控制供应环节，使得房地产用地的供应弹性更小。

   至于存量建设用地的盘活在我国现有政策下也缺乏有效的进入市场途径，虽然按照法律规定原有业主可通过补交出让金的方式重新开发建设进入市场。但是在具体实施中，由于地方政府确保自身垄断供应地位，往往设置众多障碍，使得这条路很少能走通。

    应该说，不管是哪个，土地供给弹性都会较小。因为适合建设用的土地在短时间内增加供应的数量总是有限的。即使是人少地广的，要使土地能达到开发要求，也需要经过各类基础设施的建设周期。因此当市场资金较多，尤其是出现经济泡沫的时候，由于土地供应速度增加较慢，资金进入就会导致价格暴涨。因此，任何经济泡沫都不会放过房地产市场。因为它符合投机资金最青睐的两个条件：持有成本低，不会在持有期间变质；供应增加速度较慢。

    在我国，土地供应受到的限制更多，不仅有政府开发能力的约束，还有垄断下的刻意控制供应的倾向，更有为了维护垄断供应而限制其他途径供应的强制。只要赶上外部资金充足，投机需求旺盛，房价就会猛涨。

    房价猛涨，利润丰厚，必然吸引大量资金进入房地产开发领域。关键一点是，土地供应弹性受限，土地供应数量不会同比例增加，从而带来住房供应的大幅度增加。那么大量资金进入开发领域，只能在有限的土地供应数量上做更激烈的竞争，也就是各路地王频出，地价不断创新高的根本原因。也是房地产行业不会因为开发投资增加而平抑市场价格，房价不断刚性上涨的一个原因。

    除开外部资金过于充裕之外，要平抑市场价格，还需要从增加土地供给弹性考虑。这有牵涉到一系列土地财政、耕地保护、存量土地盘活方式等一系列的改革，任重而道远。(海城房产网)