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有房屋抵押并不等于“稳坐钓鱼船”


“他向我借钱时,已经说明用房子抵押,为什么法院却不支持我的优先受偿权?”直到手持判决书,很多当事人还会提出这样的疑问。因为他们并不知道有房屋抵押并不等于“稳坐钓鱼船”。

未办抵押登记 权利无从保障

【案例】

2018年7月20日,邱女士因周转资金之需向王先生借款60万元时,王先生提出必须用邱女士的房屋抵押,邱女士明确同意并将相应内容写入了借条,但并未到房地产管理部门办理抵押登记手续。半年后,当王先生因为邱女士未能按期支付借款本息,而要求变卖抵押房屋受偿时,却发现邱女士早已将房屋出售,所得款被全部用于支付他人货款。王先生以自己属于抵押权人,享有优先受偿权,而邱女士售房并未征得其同意为由,要求法院确认邱女士的售房行为无效。法院经审理,驳回了王先生的诉讼请求。

【分析】

法院的判决无可厚非。《物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定:“债务人或者第三人有下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;……”、“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”邱女士以房屋向王先生抵押借款,王先生抵押权的产生不在于是否将相关内容写入借条,而在于是否到房地产管理部门办理抵押登记。正因为没有办理,决定了只能依据该法第二十四条处理:“未经登记,不得对抗善意第三人。”也就是王先生不能要求确认邱女士与不知情的购房人的买卖行为无效。

设置流押契约 并非就能兜底

【案例】

凌女士与曾先生于2019年1月1日签订的借款合同中约定:凌女士借给曾先生人民币80万元用于饲养生猪;曾先生用其价值约100万元的一套房屋抵押;借款期限为6个月,如果曾先生到期不能归还,则该抵押房屋直接归凌女士所有。由于出现瘟疫,生猪死亡殆尽,导致曾先生在期满后根本无法归还本息。凌女士在多次催收未果后,遂要求曾先生按约定将房屋交归自己所有。因被曾先生拒绝,凌女士提起了诉讼,请求判令曾先生腾房。但法院经审理,并未支持凌女士的诉请。

【分析】

法院的判决是正确的。这里涉及到一个流押契约问题,指的是当事人在设立担保物权时,约定当债务人不履行债务时,由债权人取得担保物所有权的合同。凌女士与曾先生约定以房屋抵押,如果曾先生不能如期还款,则抵押房屋归凌女士所有,明显具备对应的法律特征,即当属流押契约。而《担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。” 也就是说法律已明令禁止流押契约,决定了凌女士无权以此来对自己的债权进行兜底式保护。

用于抵押房屋 并非不拘一格

【案例】

刘先生是一家公立医院的院长。2018年11月15日,刘先生因购买别墅向华女士借款用于支付首付时,华女士提出必须提供担保。刘先生基于自己没有相应价值的抵押物,遂以医院比邻街道的四个车库向华女士抵押,并利用职务之便加盖了医院的印章。半年后,刘先生并未如期还款,华女士遂提起诉讼,要求法院判令医院以车库折价或者以拍卖、变卖车库的价款优先受偿。出乎华女士意料的是,明明有大红印章,法院却驳回了其诉讼请求。

【分析】

法院的判决是正确的。《物权法》第一百八十四条规定:“下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;……”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第三条也指出:“机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的,担保合同无效。”即用于抵押的房屋并非“不拘一格”。与之对应,姑且不论刘先生的行为违法违纪,哪怕不存在违法违纪,也因公立医院属于以公益为目的的事业单位,决定了本案抵押无效,哪怕盖有医院的印章,也不能成为华女士主张权利的依据。

(鞍山房产网)


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