近日一则“发改委目前正在研究制定关于要求商品房明码实价的相关规定，将在近期推出”的报道引来了业内外人士的广泛关注。报道称，这正在制定的规定要求开发商必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用和物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何其他费用。（海城房产网）

　　地税部门出台了具体执行的细则。本市开发商销售商品房取得的收入，其需缴纳的土地增值税预征率依据预计增值率分别按照2%至5%征收，而原来最高只有3%。这是本市首次利用差别化税率调控房价。

　　楼市调控“京十五条”明确提出，实行差别化土地增值税预征率。地税部门昨天出台具体执行细则。从今天起，本市开发商销售商品房取得的收入，其需缴纳的土地增值税预征率依据预计增值率分别按照2%至5%征收，而原来最高只有3%。这是本市首次利用差别化税率调控房价。

    根据此前规定，容积率小于1.0的房地产项目，按销售收入的3%预征土地增值税；其他项目，按销售收入的2%预征土地增值税。

    >>商品房

    预征增值税分档提上限

    根据出台的房地产市场调控税收细则，开发商销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。其中，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。

    具体来说，预计增值率小于等于50%的，预征率为2%；预计增值率大于50%小于等于100%的，预征率为3%；预计增值率大于100%小于等于200%的，预征率为4%；预计增值率大于200%的，预征率为5%。

    公告发布前，开发商销售已办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，仍按照原来的土地增值税预征率执行。

    >>保障房

    卖保障房暂不预征

    对于此前本市规定开发商按照政策规定销售各类保障房取得的收入，仍暂不预征土地增值税。

    其中，保障房是指各级政府或指定经营单位回购的廉租房、公租房及按照政策规定向特定对象销售的经适房、限价房(含比照经适房、限价房管理)等具有保障性质的住房。

    >>二手房

    卖唯一住房免征个税先填承诺表

    根据规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个税政策优惠。税务部门表示，符合条件的售房人应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》，承诺承担“造假”带来的法律责任。《承诺表》除要求填写家庭成员情况外，单设售房人“婚姻情况”和“未成年子女/未成年兄弟姐妹(人数)”项目。

    税务机关根据《承诺表》，将通过北京市房屋交易权属系统对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询核验，查询结果存档。如查询结果显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网签手续，此次售房不属于家庭唯一住房条件，则应缴纳个税。

>>释疑

    名词解释

    何谓预征土地增值税？按照目前房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税、企业所得税。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。原本土地增值税是在项目结束后征收。

    但部分企业以各种理由迟迟不结束项目，导致增值税收缴被拖欠。因此，改为提前预征，在项目结束后，多退少补。

    执行

    开发商如实报土地建安成本买地备案建安成本业内共知

    税务部门强调，为确保差别化税收政策执行到位，今后开发商应在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率，市住房城乡建设部门将这些信息及时传递至市地税部门；主管税务机关接收信息后，以《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。

    开发商会不会虚报成本？一位业内人士表示。土地成本在土地交易时有备案，十分透明。对于建安成本来说，目前也是一个常数。无论是商业地产、住宅，有经验的造价师很容易看得出用的是什么标号的水泥、什么钢筋，这些材料价值多少，业内叫概算。概算的额度和真实的都差不了多少。他透露，目前商品房的平均建安成本估计在3000元/平米左右，这个也是透明的。

    效果

    加税会否“羊毛出在羊身”开发商税负难转移到房价

    昨天，在细则公布后，任志强通过微博表示，增值税额的提高，是给房价上涨的一个理由，因为“羊毛出在羊身上”。

    对此，一位不愿透露姓名的业内人士表示，“羊毛出在羊身上”的理解并不正确。他解释说，增值税是预征的，而且在征收前，开发商须在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息。而售价定了，正式销售的时候再涨价须申报，不是想涨就涨的，所以增值税确定后，开发企业不可能把税转移到房价。另外，根据目前的市场情况和政策，开发企业报高价，政府不可能给予预售许可。所以，报价必须合理。

    >>观点

    引导开发商合理定价

    北京市房协副秘书长陈志表示，和以前的增值税相比，此次土地增值税的最大变化就是实行差别化。按照规定，预计增值率小于等于50%的；增值税预征率为2%，增值在50%至100%之间的，预征率为3%；增值在100%至200%之间的，预征率为4%；增值在大于200%的，预征率为5%。

    “也可以简单理解为企业利润越多，增值税缴纳的越多。”陈志说，差别化的目的就是要引导房企合理定价，否则缴税就高。从另外一个角度理解，报价低一些，增值虽然少了，但税率低，有可能最终的利润还会比报更高的价更多。“不过这需要经过严密的核算。”他说，但不管怎么说，按照目前的市场状况和政府调控的决心，开发商不该再报高价，而要以价换量，从而保证现金流。

    严打囤地有望促降价

    北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，按照目前北京楼市的现状，部分高价项目甚至可能出现最高每平米数千元的土增值税，这一税费改革，落实到位的话有利于增加开发商囤地的成本，将严重打击开发商囤地积极性，增加在售项目的销售成本，很可能使得部分土地价格过低的项目开始出现明显的降价求售现象。

    张大伟说，最近发改委及税务部门针对楼市调控的政策出台，说明了楼市的利空依然未出尽，调控政策依然在从严从紧。预计最近调控政策还有可能次第出台，楼市很可能出现明显的变化。

    有业内人士表示，提高预征率，能改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。他同时表示，土地增值税预征由于是按照项目的预期利润征收，因此能够压缩开发商的利润空间，占用其资金，抑制开发商非理性拿地的冲动。

  【延伸阅读】

    “明码实价”能否调控房价？发改委要出手调控房价？

    近日一则“发改委目前正在研究制定关于要求商品房明码实价的相关规定，将在近期推出”的报道引来了业内外人士的广泛关注。报道称，这正在制定的规定要求开发商必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用和物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何其他费用。开发商可以在标价的基础上打折、降价，但标价不得超过申报备案的价格。只有再申报备案价格后，价格才能根据再备案的价格更改。

    细看规定要求，所谓的“明码实价”无非是现已在多个城市实行的商品房价格备案制度。这个制度早在2009年底就见诸江苏省出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，并曾被认为是遏制房价的一剂“猛药”。2010年3月开始，在扬州、泰州、盐城等城市相继实行。4月住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》之后，这一制度更是由局部的地方性的规定，变身成为了全国范围内的措施、政策。

    但值得注意的是，从扬州等地的实践结果来看，一年下来该制度调控房价的效果并不佳。截至2010年12月，扬州新建商品住宅均价已经达7828元/平方米。2010年以来扬州新建商品住宅均价不但没降，增幅反而较2009年还高，达到了30%左右，与政策预期相差甚远。

    事实上，“明码实价”并没有抓住房价飙升的源头，如此治标不治本的调控也是注定要无疾而终的。从经济学的角度来看，有持续的供不应求才会有持续的价格上涨。当前我国房价高企的主要原因无非是住房供求的失衡。

    首先看需求，在我国住房需求可以分成两大类：一类是真实的消费需求，这种需求是无法被长期抑制的，压抑得越久爆发时就越猛烈。受“城镇化”、“婚龄人口的增加”、“收入提高”等长期因素影响，时下我国刚性需求有着坚实的增长基础，但遗憾的是这类需求的增长并不能解释房价在短期内的暴涨。要看清房价涨跌还得从另一类需求入手，即由房屋所固有的增值保值属性所引发的投资需求。2009年我国广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%，多余的资金多数都进入了楼市和股市。长期以来我国投资渠道匮乏是这一现象产生的直接原因。泛滥的资金，不仅增强了通货膨胀预期，导致住房投资需求增加，更直接参与住房投资推高房价。

    其次看供应，土地是决定房地产长期供给的首要因素。“18亿亩”农地红线划定后，随城市化进程推进，城市建设用地日益紧张是必然趋势。以上海为例，2010-2020年全上海可新增的建设用地指标仅121平方公里左右，建设用地相当紧缺，而在建设用地中可用于房地产开发的又只占很小一部分。日渐稀少的土地相当于给房价上了保险。由此看来，有效的调控还须从供需入手，寄希望于“明码实价”来控制高企的房价，实在是没能对症下药。