“调控初见成效。 ”在刚刚结束的博鳌亚洲论坛2011年年会上，与会的房地产开发商均表示对楼市调控效果的认可。目前，一线城市销售量急剧萎缩，开发商资金趋紧，保障房预期带来的供应市场结构的调整让开发商压力倍增。开发商正力图通过拓展融资渠道，布局二、三线城市和进入商业地产等方式寻求突围。(海城房产网)

　　关注楼市调控

　　销售量萎缩致房企资金趋紧

　　相关机构3月监测的30个大中城市中，所监测的重点城市楼市成交量同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

　　SOHO有限公司董事长潘石屹(微博 博客)和首都创业集团总经理刘晓光等与会嘉宾均认为，从成交量急剧下滑的层面看，本次调控已经初见成效。刘晓光说，调控效果可能会在今年8月更加明显。

　　世茂集团董事局主席许荣茂表示，政府连续出台的调控楼市政策，特别是限购方面的政策，导致住宅成交量萎缩，致使很多开发商资金偏紧。

　　截至4月11日，沪深两市共有84家房地产上市公司公布2010年年报。

　　数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额也普遍出现下滑态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降1854.06%。万科、首开股份、华侨城等大型房企的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

　　业内人士认为，若房企资金来源进一步紧缩，之前累积的存量资金就难以维持资金链的健康状态。虽然整体而言，开发商降价的意愿仍旧不高，但各种变相的促销手段已经开始出现。房地产协会副会长朱中一认为，在销售量下滑和房企资金趋于紧张的情况下，开发商将面临如何平衡销售量和价格的问题，价格有可能松动。

　　保障房将占市场份额一半

　　在博鳌亚洲论坛2011年年会上，保障房将带来的市场格局改变成为开发商关注的热点。“十二五”时期，我国将新建各类保障性住房3600万套，2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。

　　潘石屹认为，目前保障性住房占比还很低，如果3600万套保障性住房能在3年内建成，保障性住房将占到房地产市场的一半，房地产市场格局将产生重大调整。“这对开发商来说肯定不是一个好消息，保障房拿走了一半的发展空间和市场份额，对所有的开发商都是一个压力。 ”潘石屹说。开发商可能将面临一轮洗牌，主要是看开发商的财务指标是不是健康，负债率高的开发商在市场份额缩小后可能无法存活。“不管怎么说，未来3年，开发商的压力是非常巨大的。 ”

　　刘晓光也认为，保障性住房和商品房的“双轨制”格局基本确定，保障性住房将占据房地产市场的半壁江山，未来市场竞争将比较激烈。

　　住宅市场成交量出现下滑已经传导到土地市场，房地产市场走势不明朗，开发商拿地更趋谨慎。土地勘测规划院城市地价动态监测组的报告显示，进入3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。随着调控的持续和深入，这种局面还在延续。

　　倒逼房企转向二三线城市

　　在近期各大上市房企公布的2010年年报中，房企多元化经营策略在提速。一方面是在国内融资渠道收紧的情况下，要加大融资力度；另一方面是，产品线也在逐步向二、三线城市以及商业地产和保障房领域推进。

　　房地产并购市场也是风生水起。据清科研究中心数据显示，2011年前2个月，房地产行业的并购依旧保持去年的火爆态势，房地产行业共完成22起并购交易，超过2009年全年的并购案例数，并购金额为11.50亿美元，并购金额将近去年全年并购总额的一半。

　　在一线城市政策高压使楼市成交量急剧萎缩的同时，二、三线城市的房地产成交却处于稳步上升的态势。日前，房产信息集团(微博)联合房地产测评中心共同发布的“2011年一季度房企销售榜”指出，上榜企业在三、四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。

　　朱中一说，在持续调控背景下，开发商要想生存应该做好市场区域定位和产品定位，但即使布局二、三线城市也应该理性定价，进军商业地产也应慎重考虑自身的特点，不能盲目进入。“房地产业依靠高杠杆、低利率的时代过去了，依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，房地产商要学会在正常市场环境下生存。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮(微博)说。 据新华社

　　成交量

　　降

　　相关机构3月监测的30个大中城市中，所监测的重点城市楼市成交量同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

　　资金量

　　减

　　数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降1854.06%。

　　保障房

　　增

　　2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。如果3600万套保障性住房能在3年内建成，保障性住房将占到房地产市场的一半，房地产市场格局将产生重大调整。

　　观点

　　从成交量急剧下滑的层面看，本次调控已经初见成效。

　　——SOHO有限公司董事长潘石屹

　　调控效果可能会在今年8月更加明显。

　　——首都创业集团总经理刘晓光

　　开发商将面临如何平衡销售量和价格的问题，价格有可能松动。

　　——房地产协会副会长朱中一

　　部分城市房价过高、上涨过快的

　　局面未根本改变

　　财经述评

　　统计局18日发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。这表明：部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，必须坚定不移地巩固和扩大房地产市场调控成效。

　　坚定不移地巩固和扩大房地产市场调控成效，需要正确认识当前的房地产调控形势。

　　随着房地产调控政策向纵深推进，市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，部分城市价格开始出现松动迹象。但是，当前房地产市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，有的城市房价过高、上涨过快的局面尚未根本改变；一些地方落实调控政策的措施也不够有力，市场预期有待进一步稳定，调控效果还有待巩固和加强。

　　更为重要的是，最大限度地祛除房地产投资属性，遏制投机炒作、鼓励理性消费的法律制度、税收政策有待进一步完善和优化，租房市场的政策环境亟待改善。

　　我国通胀预期压力一直在加大，既有国际大宗商品价格上涨带来的输入型通胀压力，也和部分城市房价非理性上涨分不开。

　　根据统计局最新调查，3月份物价总水平上涨，居住价格上涨是重要原因之一。商品房价格的持续过快上涨，带动了房租的上涨，增加了商贸业店铺房租成本。上个月，北京一些店铺、健身房在业主提高房租后纷纷通过商品和服务涨价等手段向消费者转嫁房租上涨的压力。

　　坚定不移地巩固和扩大房地产市场调控成效，既需要地方政府进一步增强全局观和责任意识，转变发展思路，也需要完善地方政府考核的激励机制，解决财权和事权不一致的问题，减轻对“土地财政”的依赖。另外，必须采取必要的经济、行政手段缓解市场供求矛盾，抑制不合理需求，更需要努力增加市场供应。今年全国开工建设1000万套保障性住房的任务艰巨。财政为此拿出1030亿元，各地政府应多渠道筹措资金，加大投入，优先保证用地供应。